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取消公摊面积制度到底行不行?

今年,取消公摊面积的提案又现两会。有政协委员建议,以套内面积计算售价能让住宅实际使用面积、物业及采暖的计费模式公开透明,关系到业主的利益。

但也有行业专家站出来为消费者“科普”,认为公摊取消不得,以建筑面积或是套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上,这只是计算方法的差异,两种算法下的房屋总价应该是相近的,只是单价会有所不同;无论是按照何种方式销售,均应体现分摊的共有建筑面积。

虽然只是计算方法上的差异,但取消公摊面积,按套内面积计算,无疑更符合明码标价的规范,更有助于保障消费者的知情权,也能让买方一目了然地进行价格比对。

从购房人的角度看,他们支付了公摊面积的购买成本,而且缴纳了公摊面积的每月开支成本,已经承担了相应的责任。但是,是否能享受权利,则取决于公摊面积配套是否完善、公摊面积的公共区域属性与商业价值是否得到有效发挥。

公摊面积一般包括 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、公共用房、管理用房、公共墙体、变电室、设备间、公共门厅过道、储备警卫室等;不包含:从属于人防工程的地下室、半地下室;供出租或出售的固定车位或专用车库;幢外的用作公共休憩的设施或架空层。

比如,小区要利用公摊面积做广告或者其他的商业用途,需要得到业主大会的同意。因为,小区的公摊面积属于全体业主,如果小区未经业主的同意擅自做广告是不妥的。

在实际操作中,业主大会可以委托小区物业管理代管理公摊面积的广告位或者代收广告费。考虑到公摊面积由业主所有,小区公摊面积的广告收入应该由业主共同享有。然而,很多业主并不知晓自己的权利,只有部分物业公司会征求业主的意见,并把广告利润还利于业主。也有不少小区物业管理擅自操作,业主的合法权益受到损害却并不知晓。

还有一种情况,即小区公摊面积占比过大,但公摊面积的利用率较低,往往存在公摊面积长期空置的情况。这损害了业主的切身利益,业主可以通过业主大会建议对公摊面积充分利用,并进行完善配套。但是,不少小区的业主大会并未发挥应有的作用,公摊面积长期空置、公摊面积内的配套措施长期不完善,也影响了公摊面积的实际使用价值。

此外,公摊面积往往还存在计算不透明等问题。购买公摊面积并非一次性的支出费用,业主入住之后,还需要每月缴纳物业管理费等费用,并为公摊面积部分买单,这笔账是否清晰,仍然存在不少有争议的地方。

得房率低,是当下很多购房者都会遇到的问题,比如在普通的高层住宅,100平米的房子实际使用面积只有70平米,也就是说得房率只有70%,这样一看,感觉这笔买卖有点亏。因此,很多楼盘抓住了买房者对公摊面积的抗拒,将高得房率作为了卖点。可是大家有没有想过,当楼房的的得房率将近100%,就一定是完美吗?

通常来说,不带电梯的房子,公摊面积在10%-15%,而带电梯的房子公摊则是20%-25%,高层住宅得房率在70%-80%左右,也就是说,公共设施越多,可供使用的面积也就越大,公摊也就越大,相反得房率也就越低。

因此,只有尽量压缩公摊面积,才能使得房率更高,如果得房率达到100%,那就是做到了零公摊。

零公摊的房子,从理论上来说,就是没有楼梯、电梯井,甚至连公共的门厅大堂也被省去,过道被挤压得很小;同时,零公摊也就没有了配电室、管道井、设备间和消防通道,要是发生火灾根本都逃不掉…所以,只要有公摊面积,就不可能存在100%得房率的说法。

买房不是一笔小数字,谁愿意看着自己辛辛苦苦挣的钱花得这么不明不白?所以,相比取消公摊面积,完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。

也就是说,厘清公摊标准——通过明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等,减少、避免相关争议;引进惩罚赔偿机制——有专家建议,对开发商随意扩大公摊面积、超过合理误差的,可以参照消费者权益保护法中的惩罚性赔偿责任,要求其给予购房人公摊面积费用一定倍数的赔偿;落实公摊收益——有关部门和业委会应监督物业,按照民法典及相关规定,将业主共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后由业主共享,让业主在为公摊面积埋单的同时也能从公摊面积中受益,等等。总之,办法应该比困难多。

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