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一线城市多银行执行“认房不认贷” 专家:未来利率“加点”或减少

随着各地"认房不认贷"政策落地,房地产市场正迎来"暖秋"。9月7日,北京商报记者调查发现,在交易活跃的同时,多家银行也开始执行新政,北京、上海、广州、深圳四地银行人士透露,目前已完全按照上级部门政策要求执行"认房不认贷"政策,在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,均按首套住房执行住房信贷政策。在分析人士看来,在"认房不认贷"之后,不排除所有房贷利率加点会逐渐减少,而且部分区域的限购政策也有可能微调。


一线城市多家银行执行"认房不认贷"

"认房不认贷"即居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

9月1日,北京、上海官宣执行"认房不认贷",再加上此前的宣布的广州、深圳,"认房不认贷"政策已在一线城市全面落地。作为政策的"执行者",9月7日,北京商报记者从北京、上海、广州、深圳四地银行人士处获悉,目前已接到通知跟进"认房不认贷"政策。

浙商银行北京分行人士指出,目前已按照此前发布的"认房不认贷"政策执行,北京无房,有过贷款记录已还清,视为首套贷款;北京无房,外地有房贷未结清,可认为首套贷款。其余未尽事宜,及时根据后续政策细则进行调整。目前首套房贷利率为4.75%,二套房贷利率为5.25%。首套普通住宅首付35%,非普通住宅40%。二套普通住宅首付60%,非普通住宅80%。

兴业银行北京分行人士也表示,目前,完全按照上级部门政策要求执行,具体为,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在本市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

"我行已于9月1日开始执行‘认房不认贷’政策。"广发银行北京分行相关人士称。

上海、广州等地银行客户经理也表示,已经全面落地执行"认房不认贷"措施。"目前已开始执行‘认房不认贷’政策。"上海地区一银行个贷经理介绍,"我们是9月2日开始执行的,只要购房者在上海没有房产,就可以按首套房办理贷款,利率暂无变化,首套房贷利率为4.55%,二套房贷利率为5.25%。"

广州地区一家股份制银行客户经理介绍称,"‘认房不认贷’政策前两天已经开始执行,也就是无论购房者在其他地区是否有房产、房贷,只要符合广州地区认定的购房条件,社保缴满5年、拥有广州户口,我行均按首套房贷款办理,目前首套房贷利率为4.2%"。

深圳地区方面,也有国有大行相关人士表示,"目前已全面执行‘认房不认贷’政策"。

"认房不认贷"政策对购房者来说是一大利好。中原地产首席分析师张大伟分析,新的政策红利很可能影响整个市场超过一半的购房者,如果认定为首套房,首付比例将大幅下降。以北京地区为例,一套500万元的普通住宅为例,如果认定为二套房贷,首付高达300万元;如果认定为首套房贷,首付则为175万元。两者相差了125万元。同时,相比二套房贷,首套房贷的利率更低。目前北京首套房贷利率为4.75%,二套房贷是5.25%。以200万元的房贷、贷款25年计算,如果是二套房贷,每月需要还贷11984.95元,总利息约160万元;如果是首套房贷,那么每月还贷11402.35元,总的利息约142万元。总的利息相差17万多元。

不过值得关注的是,"认房不认贷"落地执行后,由于政策的不同,各地还存在一些贷款限制,以北京地区为例,普通住宅和非普通住宅的实际贷款金额就存在差异。北京地区一房产中介向北京商报记者举例称,以一套161平方米非普通住宅为例,网签价格为382万元,"认房不认贷"之前,只能贷76.4万元,"认房不认贷"之后,可以贷229.2万元。

"以普通住宅为例,网签价格为382万元,若购房者此前不符合‘认房不认贷’条件,那该房产为二套房,可以申请到的贷款金额为152.8万元,‘认房不认贷’之后,二套房变为首套房,可以申请贷款金额为248.3万元。"上述房产中介说道。

一银行个贷经理也表示,"若购房者满足‘认房不认贷’条件,就可以按照普通住宅和非普通住宅操作办理贷款,目前北京首套房首付比例普通住宅为35%、非普通住宅40%,具体放款金额要根据网签价格来定"。

房贷利率加点未来有逐渐减少的可能

8月下旬,住房城乡建设部、人民银行、国家金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款"认房不认贷"政策措施。

通知明确,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具,纳入"一城一策"工具箱,供城市自主选用。

政策下发后,各地积极响应,据北京商报记者不完全统计,截至目前,已有北京、上海、广州、深圳、佛山、厦门、中山、成都、东莞、武汉、苏州、长沙、重庆、珠海、杭州等多地发布相关通知。

正如易居研究院研究总监严跃进所言,"认房不认贷"政策的含义在于,过去若是执行了"认房又认贷"政策,部分有过贷款记录的购房者,其换房方面可能会被认定为二套房,进而导致认购首付比例和利率明显偏高,导致购房成本加大。而按照现在的政策,只要名下无房,那就可以按首套房进行认定。这就使得一些有过贷款记录的购房者,也可以享受到首套房的标准,即使得购房的成本快速降低。

招联首席研究员董希淼指出,由于首套房贷首付比例、利率显著低于二套房贷,叠加退税优惠,这将有助于降低居民住房消费负担,更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求,进一步提振居民住房消费意愿。下一步,还应继续加快调整房地产信贷政策,对限购、限贷、限售措施进行优化,如取消过于严苛的限购措施、降低二套房贷利率下限、调整利率偏高的存量房贷利率等,从需求侧发力激发居民住房消费需求,更好地推动房地产市场平稳健康发展。

在张大伟看来,这次政策对于有改善型住房需求的购房者来说是超级重磅的实质性利好。而且这只是开始,在"认房不认贷"之后,不排除所有房贷利率加点会逐渐减少,而且部分区域的限购政策也有可能微调。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林指出,当前通过"认房不认贷"支持首套房、改善性住房需求,是对楼市的阶段性、渐进性放松,如果没有出现足够的市场回应,那么未来不排除继续降低房贷利率,不仅仅是加点,LPR还能继续下调。当然,需要看到政策总基调还是较为理性,依然会本着因城施策的策略来制定此类政策。

北京商报记者宋亦桐

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